10 ошибок при проведении общих собраний собственников помещений в МКД

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению ОСС - это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС путем размещения уведомлений на дверях подъездов можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведенных ранее собраний. Если такого решения принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет уведомление каждому собственнику заказным письмом или вручает лично под подпись.
Содержание сообщения о проведении ОСС должно соответствовать требованиям ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.

Неправильное оформление решений собственников

Если собрание проводится в очно-заочной или заочной форме, следует собрать у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на голосование (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Также нужно обратить внимание на то, что согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ в решения нужно включить информацию о лице, участвующем в голосовании, реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании, решения по каждому вопросу повестки дня.

Неправильный подсчет голосов

От подсчета голосов ОСС напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания. К неправильному подсчету голосов приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД. Кроме этого, ошибки при подсчете голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, нужно удостовериться, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе.

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения ОСС перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная. Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нем собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Необходимо проследить за тем, чтобы в реестре собственников были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в УК актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Нарушение порядка передачи документов в орган ГЖН

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должны направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.
Частая ошибка УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений предусмотрен штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. УК этому не противится, но это может привести к негативным для УК последствиям.
Если в течение трех месяцев в орган ГЖН поступят два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Во время проведения собрания может появиться вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку собрания.
Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, можно записать их и внести в повестку следующего собрания.

Нарушение кворума собрания

Еще одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.
ОСС считается легитимным, если в нем присутствовало более 50 % собственников. Но такое количество голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, выносящимся на ОСС.
ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счетной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются большинством голосов, принявших участие в голосовании.
Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается более чем 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов – не менее 2/3 от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор ОСС был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.